五環(huán)外不限套數(shù)、不計(jì)套數(shù)的新政，上周末反應(yīng)很平淡。
北京大中介二手房的實(shí)時(shí)成交，周六328套，周日431套，共計(jì)759套，跟之前幾周相比沒(méi)有明顯變化；新房效果稍好一點(diǎn)，有幾個(gè)新盤(pán)發(fā)了周末喜報(bào)，但整體比較平淡。
預(yù)計(jì)后面隨著天氣降溫,成交量可能緩慢增加，市場(chǎng)反應(yīng)是符合預(yù)期的。
首先利好比較小，大部分人都覺(jué)得沒(méi)用，認(rèn)為五環(huán)外2套和無(wú)限套幾乎沒(méi)差別，就像2胎到3胎的政策一樣。
實(shí)際上對(duì)五環(huán)內(nèi)也是利好，大部分人還沒(méi)完全理解到政策。
五環(huán)外的房子不再計(jì)入套數(shù)，變相增加了五環(huán)內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)力。
舉個(gè)例子：之前京籍家庭有兩套五環(huán)外的，無(wú)法購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)，現(xiàn)在可以購(gòu)買(mǎi)兩套五環(huán)內(nèi)的。
同理，單身=家庭，京籍單身也有兩套五環(huán)內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)資格。
大家也都說(shuō)了，我是缺資格嗎？我缺的是錢(qián)啊。
所以新政的作用，有利于不差錢(qián)但缺資格的改善購(gòu)房者，相對(duì)明顯一點(diǎn)的是利好五環(huán)外優(yōu)質(zhì)區(qū)域的改善盤(pán)，甚至是豪宅，比如發(fā)喜報(bào)的海淀改善新盤(pán)。
其次目前樓市還是熊市尋底的階段，對(duì)利好免疫?，F(xiàn)在每一次出利好，業(yè)主的第一反應(yīng)就是能不能趁利好賣(mài)掉房子。
因?yàn)檫^(guò)去兩三年，每次出利好，都會(huì)有人搶反彈入場(chǎng)，然后...就被套了。
所以到了真正的底部區(qū)域，利好的效果都會(huì)很短暫或者沒(méi)效果，可以參考2014-2015年的樓市以及上證指數(shù)的所有底部。
跌倒底部區(qū)域，出利好沒(méi)人搶反彈了，這是好事，跟金融市場(chǎng)一樣，所謂“反彈不是底”。
但以中國(guó)人的賭性和超大羊群效應(yīng)，我判斷樓市沒(méi)有圓弧底或者L型底，極大概率是尖底。在磨底之后，隨著終極政策一起出來(lái)，房?jī)r(jià)也會(huì)突然起來(lái)。
樓市最終底部的確認(rèn)，取決于多重因素：租金收益率、利率水平、經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、收入增長(zhǎng)等等；當(dāng)然最重要的是房?jī)r(jià)要有上漲的預(yù)期！
如果你看居民存款、居民新增長(zhǎng)期貸款等等過(guò)去的數(shù)據(jù)，就會(huì)很悲觀。
但如果觀測(cè)領(lǐng)先的指標(biāo)，就沒(méi)那么悲觀。