價(jià)格回調(diào)：從“紙面富貴”到真金白銀虧損
2025年一季度，廣州、深圳等城市二手房成交價(jià)較峰值普遍下跌30%-40%。典型案例包括：廣州天河公園板塊一套70平方米房源以380萬元成交，較2022年購(gòu)入價(jià)虧損近300萬元；深圳羅湖雍翠華府二手房單價(jià)從2018年的5.2萬元/㎡跌至4.06萬元/㎡，跌幅超20%12。貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，北京中關(guān)村學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格較2021年峰值“腰斬”，上海靜安地塊樓面價(jià)達(dá)16萬元/㎡，但同區(qū)域二手房成交價(jià)反比2019年低8%，形成“面粉貴過面包”的倒掛現(xiàn)象。
市場(chǎng)分化：豪宅熱銷與剛需房拋售并行
盡管二手房整體承壓，核心區(qū)域高端資產(chǎn)仍逆勢(shì)走強(qiáng)。上海黃浦金陵華庭項(xiàng)目開盤3小時(shí)售罄，單日攬金92.34億元；徐匯區(qū)能建·西岸譽(yù)府、浦東前灘公館等豪宅認(rèn)購(gòu)率超300%，均價(jià)18.9萬元/㎡的房源遭千人搶購(gòu)。與之形成對(duì)比的是，遠(yuǎn)郊“老破小”陷入拋售潮：廣州越秀區(qū)老舊小區(qū)房源降幅超30%，深圳二手房庫存去化周期突破18個(gè)月，部分房源掛牌超300天未成交。
政策刺激與市場(chǎng)預(yù)期的博弈
政策寬松推動(dòng)成交量回升，但價(jià)格下行趨勢(shì)未改。深圳一季度二手房成交同比暴增67.7%，北京3月網(wǎng)簽量環(huán)比漲62%，但成交均價(jià)持續(xù)走低。居民杠桿率高企（六大行房貸不良率超4%）、收入增速放緩（一季度人均可支配收入實(shí)際增速3.2%）削弱購(gòu)房動(dòng)力，部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向REITs等替代資產(chǎn)。政策端，杭州放寬限購(gòu)、重慶取消限售等舉措釋放流動(dòng)性，但市場(chǎng)對(duì)“抄底”時(shí)機(jī)的觀望情緒濃厚。
行業(yè)出路：從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向價(jià)值深耕
專家指出，當(dāng)前調(diào)整是房地產(chǎn)回歸居住屬性的必經(jīng)之路：
品質(zhì)驅(qū)動(dòng)分化：上海、深圳高端現(xiàn)房項(xiàng)目憑借稀缺性抗跌，而低質(zhì)房源加速出清，住建部“好房子”標(biāo)準(zhǔn)倒逼行業(yè)提質(zhì)。
土地市場(chǎng)重構(gòu)價(jià)值錨點(diǎn)：北京海淀樹村地塊樓面價(jià)拍至10萬+/㎡，杭州錢江世紀(jì)城地塊價(jià)格倒掛周邊二手房20%，倒逼二手房?jī)r(jià)重估。
人口與產(chǎn)業(yè)重塑需求：一線城市依托人口集聚（如上海一季度二手房成交5.7萬套，同比增47%），而三四線城市面臨“量?jī)r(jià)雙殺”，昆明、大理等地房?jī)r(jià)跌破2010年水平。